购房人入住所购房屋后，发现房屋质量存在问题，要求房地产开发商进行修复或者承担修复房屋所产生的费用，房地产开发商却以房屋已经超过保修期为由，拒绝为房屋质量问题承担责任。那么，商品房超过保修期，房地产开发商是否可以免除质量担保责任？

发现问题交涉未果购房人诉至法院

王先生与某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》及附件，合同载明了王先生购买某房地产开发商开发的房屋信息以及房屋交付时间。根据合同对于房屋保修范围、保修期限和保修责任的约定，房屋墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，保修期内，因施工质量问题，造成房屋墙面、顶棚抹灰层脱落的，由某房地产开发商无偿进行保修。

合同签订后，王先生按合同约定支付了房款，某房地产开发商也按期向王先生交付房屋，王先生很快就装修入住了。

入住后不到一年时间，王先生就发现房屋的墙面、顶棚开始出现裂痕，抹灰层逐渐脱落。王先生认为房屋质量存在问题，随即向物业服务企业及某房地产开发商在该小区的售楼处反映，但多次反映无果，物业服务企业及某房地产开发商从未上门进行维修。

经过一段时间反复交涉，物业服务企业和某房地产开发商均未对王先生的维修要求进行回复，无奈之下，王先生向法院提起诉讼，要求某房地产开发商承担房屋维修责任，并对房屋维修过程中造成的损失进行赔偿。

起诉的同时，王先生委托某房屋安全鉴定公司对案涉房屋进行鉴定。现场检查后，某房屋安全鉴定公司作出《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为，综合现场检查、检测结果分析，房屋抹灰层不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》中“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应黏结牢固，抹灰层应无脱层和空鼓，面层应无爆灰和裂缝”的规定，上述房屋抹灰层存在质量问题。依据《建筑装饰装修工程质量验收标准》的规定，空鼓总面积为11.36平方米、裂缝总长为2.46米需修复。《房屋安全鉴定报告》给出的处理建议为，产生空鼓、裂缝部位应用铲刀铲除，然后按照抹灰层施工规范重新抹灰并修复表面装饰层。王先生支付鉴定费用8000元。

在法院审理期间，王先生又委托某房地产评估公司对房屋存在质量问题部分所需的修复费用及恢复表面装饰层所需费用进行评估，某房地产评估公司作出《房地产估价报告》，估价结果为，房屋存在质量问题部分修复及恢复表面装饰层所需费用按王先生提供的面积总价为14639元。王先生支付评估费用2000元。

强调超期举证不能 开发商拒绝赔付

案件审理过程中，法院委托专业机构对案涉房屋进行鉴定，结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此，某房地产开发商不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房户使用不当等因素所致。

但是，某房地产开发商辩称，其与王先生签订的《商品房买卖合同》中约定，对于房屋墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，王先生提起诉讼的时间已超过房屋保修期，故某房地产开发商不应当承担房屋的修复责任以及赔偿责任。

对于双方争议，法院经审理后认为，王先生与某房地产开发商签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应严格履行。根据双方的合同约定，房屋墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，在保修期内双方因房屋质量问题协商未果诉至法院，故案涉商品房墙面抹灰层未过保修期。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，经鉴定案涉房屋存在质量问题，某房地产开发商应承担违约责任。

关于鉴定费用、评估费用的承担问题，在鉴定机构未作出质量鉴定意见之前，某房地产开发商对其交付的涉案房屋是否存在质量问题并未作出回应，而是同意进行质量鉴定。因此，鉴定费用和评估费用也应由某房地产开发商承担。

某房地产开发商提起上诉，称王先生主张的案涉房屋质量问题修复及表面装饰物修复，已超过购房合同约定的2年质保期，且王先生并未在质保期内出具《房屋安全鉴定报告》证明房屋质量存在问题，故某房地产开发商不应当承担房屋的修复责任以及赔偿责任。

格式条款并无效力 合议庭判如所请

王先生二审答辩称，其与某房地产开发商交接房屋时，并未进行专业性的检测，作为一般消费者，在查验时不能检测出房屋是否有质量问题。同时，在交房时，某房地产开发商并未按合同约定提供《住宅质量保证书》，某房地产开发商也未向自己详细告知保修内容、保修期限等。

《房屋安全鉴定报告》作出案涉房屋抹灰层存在质量问题的鉴定结论，结合案涉房屋不到2年抹灰层便大面积脱落的实际情形，足以认定案涉房屋本身存在质量问题，不应适用保修期2年的约定。而且，王先生曾多次要求某房地产开发商进行维修，某房地产开发商均以各种理由推诿，导致王先生不得已自己委托专业机构进行鉴定、评估，由此造成的费用均系某房地产开发商恶意违约导致，理应由某房地产开发商承担。

二审法院认为，王先生与某房地产开发商签订的《商品房买卖合同》系某房地产开发商提供的格式合同，涉及房屋顶棚、抹灰层保修期内容的条款属于格式条款。虽然约定了保修期，但变相免除了某房地产开发商的主要责任，侵害了王先生的主要权利，而且某房地产开发商在出示该合同时并未向王先生告知相关内容，应该认定为无效的格式条款。

据此，二审法院判定，某房地产开发商所称“保修期已过，不应承担修复义务”的上诉理由不能成立。一审法院判令某房地产开发商向王先生支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用并无不当。

二审法院强调，案件审理过程中，经专业机构鉴定，案涉房屋确实存在质量问题。对此，某房地产开发商不能举证证明该质量问题系因其他原因，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。

而房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房者证明房屋质量问题系房地产开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除房地产开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。

由此，我们可以明确，商品房超过保修期，并不必然免除房地产开发商的质量担保责任。