9月19日，《关于新形势下进一步推进商品住房“以旧换新”工作的研究报告》课题评审会在上海召开。本次课题由上海易居房地产研究院、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会共同承担，课题对全国及重点城市“以旧换新”工作进行了系统研究。本次评审会特别邀请建设部党原组副书记、副部长刘志峰进行指导。

 聚焦堵点，力促实践工作取得新突破

评审会由上海易居房地产研究院理事长张永岳主持。本次课题邀请建设部原党组副书记、副部长刘志峰，中国房地产业协会驻会名誉副会长王惠敏，上海市住建委原巡视员庞元，上海市房管局房地产市场监管处处长陈涧波，上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿，乐居控股有限公司首席执行官贺寅宇担任评审专家。

易居中国董事局主席、中国房地产行业协会名誉副会长周忻在致辞中表示，全国较多城市积极推进商品住房“以旧换新”活动，政府支持发挥了重要作用。要高质量推进该项工作，历史经验学习、流程设计再造、市场矛盾点找准都很关键。下一步更是要在“卖旧”环节持续探索，鼓励开发商和中介机构积极参与，推进实践工作高质量开展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进进行课题汇报。报告指出，7月份胜利召开的二十届三中全会明确，优化各类增量资源配置和存量结构调整。房地产“以旧换新”工作，立足“盘活存量优化增量”导向，科学有序高效开展，助力住房需求释放。报告认为，“以旧换新”实践中也有一些新问题。以工作定位来说，各地关于市场逻辑的重视程度还略欠缺，包括市场规模、发展规律、运行逻辑、配套政策等，都缺乏系统研究和政策储备。“让市场良性循环”的科学逻辑还没有建立起来，也导致“以旧换新”工作缺乏规模性和系统性。

上海房地产行业协会秘书长蒋慰如认为，住房“以旧换新”的本质是置换，而置换需求是未来市场主流。“以旧换新”可形成多方联动效应，能打通改善性需求堵点，有效对接供需，稳定市场。需要把老百姓的改善需求作为政策出发点、经营模式的着力点，形成实现中介、房企、个人、平台合作共赢的新发展模式。上海已参加的27个楼盘，自活动启动以来，已形成406套的订购，占案场成交约20%左右。他表示，下一步的工作重点主要有三方面：一、扩大参与主体，银行等金融机构将积极参与，提供创新金融产品、专属服务通道；二、乐居换新购平台升级2.0模式，优化“帮卖模式”，推动“全城推、优先卖”。三、目前已在闵行开展专场活动，接下来将在各区陆续落地，让住房“以旧换新”深入各区。协会将协同行业力量促进房企、经纪机构、金融机构、换房人、平台之间的联动，推动形成这一新形势下交易新模式。

响应时势，持续增加改革的系统性

中国房地产业协会驻会名誉副会长王惠敏表示，该课题报告响应时势政策、联系工作与实践、针对问题导向，体现出较高的研究水平。“以旧换新”提振了住房消费，如何有“效”将成为下一步工作的重点。建议各地可加大政策宣传力度、鼓励金融机构给予更多支持，同时推动跨区域“以旧换新”的探索工作。

上海市住建委原巡视员庞元认为，该课题紧密联系跟踪房地产市场态势，根据“以旧换新”政策本意及现状问题，进行有针对性的分析。课题调研分析了上海及全国10多个城市的政策举措，各有特点，启发性较强。应在现有探索和实践基础上，立足改革的系统性、整体性和协同性要求，鼓励支持政策同步跟进，确保良性循环机制的建立。

上海市房管局房地产市场监管处处长陈涧波认为，该课题在房地产供求关系发生重大变化的背景下设立，结合了各地市场调整变化新形势，总结了相关模式和经验，较好找准了住房需求联动中的问题和矛盾。课题结论在引导市场预期、提升市场活跃度、规范工作运作等方面发挥较好作用，为政策优化提供更好启示。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，商品住房“以旧换新”既是商业模式的范畴，也是住房市场的重要工作，最终是希望更好解决人民群众安居乐业的问题。各城市和平台的“以旧换新”交易数据，总体评价是不错的。应立足此类数据，将各类型案例和成交情况进行特征分析，为商业模式进一步优化提供支撑。

乐居控股有限公司首席执行官贺寅宇认为，“以旧换新”是房地产发展新阶段的新交易模式，在新房、二手房、消费者三方之间应有串联作用的平台。第三方平台在政府和协会指导下，可以促进流程及交易的规范。需要注意的是，比“优惠”更重要的是“保障”。乐居“换新购”平台依托支付宝提供临时资金托管服务，为消费者与开发商之间的信任关系，及经纪机构佣金的安全等提供了保障机制。

立足市场，让老百姓真正得实惠

建设部原党组副书记、副部长刘志峰作为专家组组长，为本次课题评审会做总结性讲话。他指出，相关研究机构和协会紧扣党中央国务院精神，紧跟市场形势和发展要求，主动设立课题积极探索，为“以旧换新”下一轮工作提供了有力的智库支持。要高质量开展“以旧换新”工作，核心要点在于解放思想，并充分发挥市场的资源配置作用。更要坚持以人为本导向，从“老百姓得实惠”角度出发，注重市场调研，充分听取老百姓和市场意见，积极高效、坚决有力地改善老百姓居住水平。

本次课题评审会是房地产行业中较早、较系统地对“以旧换新”进行专项研究和研讨的会议。课题组充分调研乐居上海总部“以旧换新”工作经验，紧扣成功案例，持续探索市场规律，更好把握了商业模式的优化方向。本次课题评审会上，其他出席的各嘉宾也纷纷献言献计，为“以旧换新”工作高质量发展提出了宝贵意见。

课题评审会发出倡导。“以旧换新”工作本质是房屋置换工作，目标是更好解决居民家庭住房改善的问题。其在促进住房消费、促进供求关系再平衡、有效防范化解风险、推进新发展模式完善等方面发挥了积极作用。各地方各部门应怀有历史情怀、不忘初心来积极推进这项工作。既要发挥好政府的政策支持作用，也要发挥好市场配置资源的基础功能。要让“支持多一点、实惠大一点”，在实践中更好解决居民家庭的住房改善问题。