长治市潞州区城市景观鸟瞰。

长治市潞州区御林家园物业公司党支部开展主题党日活动。

长治市潞州区御林家园物业公司开展“重阳佳节敬老孝亲”文艺汇演。

长治市神农湖大桥。

潞州区为山西省长治市主城区，总面积356平方公里，总人口105万，其中户籍人口89万、流动人口16万；现有1151个居民小区，其中有专业物业公司运营的小区504个、自管小区520个、无人管理小区127个。作为老工业基地，潞州区人口密度大、住宅小区多、物业管理差、社会治理难，老旧小区无人管事、基层政府无权办事、基层治理无钱做事、物业企业无章理事，成为社会发展的痛点和堵点。近年来，潞州区围绕解决“四无”难题开展专项行动，全面加强党的领导，创新社会治理体系，以“红色物业”全覆盖为抓手，纵深推进无物业管理小区清零行动，探索了一条“党委领导、政府引导、市场主导、行业指导”的小区治理新路径。

小区治理“四无”难题

小区治理是城市基层治理的基础，关系到千家万户，既是群众关注的焦点，也是基层治理的难点。

老旧小区无人管事。潞州区老旧小区多数是上世纪七八十年代单位建设的集资房，以及城中村分散自建房或福利房。随着社会的发展和形势的变化，单位不再承担职工住宅小区的物业服务，小区逐渐陷入无人问、无人管的境地，基础设施旧、环境卫生差、治安管理难一度成为潞州区老旧小区的代名词。

基层政府无权办事。居民小区物业审批管理权大多属于市级住建等多个部门，日常监督责任在属地，区里对物业没有任何管理制约权限，客观上存在“管得了的看不见、看得见的管不了”的情况，区政府部门和街道社区缺乏对物业企业进行管理规范的有效手段。

基层治理无钱做事。长期以来，老旧小区处于游离散乱的治理盲区，在环境设施建设方面欠账较多，居民群众改善环境的诉求较为迫切，基层政府环境治理和资金投入压力较大。同时，老旧小区居民大多是退休、下岗人员和进城务工人员，收入普遍偏低，客观存在物业公司引不来、引来之后留不住的情况。

物业企业无章理事。长治市也曾探索由市国资、工信部门牵头组织物业企业兜底老旧小区管理、提供基本服务的做法，但由于物业企业服务制度不健全、服务水平参差不齐、物业收费标准不一、缺乏社会责任感、缺少评价制约机制等问题，群众的基本需求得不到及时有效回应，导致物业企业与业主矛盾重重，拒交物业费、赶走物业企业等冲突时有发生。

破解难题的对策办法

理顺体制机制，解决“无权办事”的问题。长期以来，小区治理的难点在物业，由于物业企业的管理权限分散于住建、民政、市场监督等37个部门，“九龙治水”问题突出。为此，潞州区全力构建区街社三级物业架构体系。

市级层面主动下放权力。今年1月，长治市政府将主城区涉及住宅物业管理市级住宅专项维修资金使用申请、物业服务企业信用等级评价等19项管理权限全面下放至潞州区。

区级层面积极承接。在山西省首家成立专门机构管理物业行业，组建政府直属正科级全额事业单位——潞州区物业管理服务中心，编制20名，公开聘用合同制人员46名，专门负责全区185家有运营项目物业服务企业的管理。针对市级下放的权限，快速对应制定出业委会、物管会成立以及前期物业服务等级备案、公共维修基金使用等工作流程，4月19日，办理完成第一个公务服务事项。经过与市公维金管理部门多次协商，4月30日，第一个公共维修资金使用审批办理完成，实现了权限下放与承接的无缝对接。

街镇、社区全力对接。在全区16个街镇成立物业服务中心，街道党工委副书记任主任，社区设立环境和物业管理委员会，社区党委书记任主任，明确街镇、社区指导成立业委会、物管会和住宅专项维修资金使用前期申请等15项职责，形成全区物业党的管理三级架构，实现小区治理“无缝衔接”“一龙治水”。

坚持党建引领，解决“无人

管事”的问题。针对小区治理中社区党委作用不突出、物业公司不规范、业主委员会履职不到位、共建共治效果不明显等问题，潞州区着力建立社区物业党建联建和协调共治机制，形成共建共治联动格局。

一体办公搭平台。全区有建制、有条件的小区100%设置党群服务站，实现小区党支部、业委会、物业公司党支部、网格员合署办公，为社区物业党建联建奠定基础。

三方联动共治理。建立小区党支部+业委会+物业服务企业三方联动治理服务体系，定期研究物业管理服务工作，协调解决重点难点问题，常态化开展联动巡查、联动分析和联动处置，形成党建联建长效机制。

物业服务党建全覆盖。针对物业服务中的“盲点”和物业服务企业党建工作的“空档”，通过公司专管+单位代管+政府兜底，推动物业服务全覆盖。通过组建党组织+选派党建指导员+企业招聘党员，推动物业服务企业党建全覆盖。目前已有51家物业企业建立党组织，选派党建指导员和招聘党员129人，定期指导物业党建工作。

坚持政府主导，解决“无钱做事”的问题。无物业公司、无产权单位、无居民自管的“三无小区”是城市基层治理的难点、痛点、堵点，也是小区治理的关键所在。针对“三无小区”中存在的“无钱做事”问题，潞州区坚持政府引导、搭梁架桥，采取“政府投一点、企业让一点、居民交一点”的方式，吹响了老旧小区治理的“冲锋号”。

政府投一点，解决“开头难”问题。全区127个无物业管理小区，按街道区域划分，选派5家优质物业公司入驻，先期由政府投入200余万元，上门禁、装道闸、设门房、安监控，解决老破旧小区技防、物防缺失的问题，让居民有安全感；中期再投入450余万元，实行“一小区一对策”微改造，解决危墙重建、地面坑洼、井盖缺失、化粪池堵塞等问题，适当美化环境，让业主有获得感；后期再免费提供保安、保洁、维修等服务6个月，让群众有幸福感。企业让一点，解决“中梗阻”问题。5家物业公司均设立党组织，法人为党支部书记，坚持“红色物业”理念，保证基本成本，实行“一小区一对策”，适当收取物业管理费用，同时对低保户等弱势群体适当倾斜，“红色物业”企业承担物业服务管理费用，彰显党以人民为中心的发展思想。

居民交一点，解决“可持续”问题。街道、社区、网格员、物业公司共同参与，贴心服务以情化之，入户调查了解所需，先试后买主动交费，逐步引导物业企业走市场化发展道路，实现良性循环。目前，微改造工作已经开始，5月底将全面完工。

坚持行业指导，解决“无章理事”的问题。针对现有物业公司良莠不齐、收费标准不统一、物业管理不规范等问题，潞州区坚持行业指导，突出重点、靶向发力，从统一标准、完善机制、倒逼发展等方面着手，推进了小区治理工作制度化规范化。

制定标准抓规范。成立潞州区物业管理行业协会，全区物业行业实行统一标准、统一服务、统一管理。将党建工作作为物业服务企业信用评价和服务竞赛评比活动的重要依据，将街道、社区对辖区物业服务企业评价意见作为物业服务企业等级评定的重要内容，将疫情防控、文明城市创建、禁毒攻坚等社会责任的主动承担作为品牌物业企业评选的重要事项，推动全区物业服务企业服务标准化、规范化。

完善机制促监管。建立物管中心指导、街道日常接诉、社区具体承办、重大问题会诊等多种形式的受理解决办法,对“12345”热线、信访件、网络、上门投诉等多种情况立说立行、迅速整改；建立区物管中心、住建、市场监管、司法、公安、环保、消防、市容、街道等单位为成员的全区物业管理工作联席会议制度，对收费不合理、私搭乱建、消防隐患等部门跨界问题，联合执法、消除疑难杂症；建立物管中心、街镇、社区三级联审机制，对涉及的公共维修基金使用、星级评定等公共服务事项现场办公、当日办结。

结果导向促发展。赋予社会评价高、群众口碑好的物业企业新建小区优先入驻权、续约权、招标权；达不到测评标准的，退出小区物业服务，由评价为优等的物业企业承接退出小区物业服务。今年以来，2家“红色物业”企业入选全国100家“加强物业管理、共建美好家园”典型案例，指导退出不合格物业企业10家，引导优秀企业接管小区23家，实现物业企业服务标准化、管理规范化、竞争市场化。

党建来引领，红色全覆盖，打通了小区物业管理这一基层治理中的关键载体和“最后一步”，让物业管理有了定盘星，让物业企业有了正能量，让小区群众有了好心情，让基层治理能力有了新提升。（图片由长治市潞州区委组织部提供）

《 中国城市报 》（ 2022年05月09日  第20 版）